Vous êtes bailleur au Togo, vous possédez un logement à Lomé ou en région et vous le mettez en location. Vous savez ce que vous attendez de votre locataire, payer son loyer à temps, ne pas dégrader les lieux, respecter le voisinage. Mais connaissez-vous vraiment ce que la loi togolaise vous impose à vous, en tant que bailleur ?
Depuis l’adoption du décret n°2022-001/PR du 5 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation, le cadre juridique des locations au Togo est clairement défini. Ignorer ce texte peut vous exposer à des sanctions, des litiges coûteux, voire des procédures judiciaires. Voici ce que vous devez savoir.
Texte de référence : Décret n°2022-001/PR du 5 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation au Togo. Ce décret est d’ordre public — ses dispositions s’imposent à tous les bailleurs, même si votre contrat dit le contraire.
1. Vous avez l’obligation de rédiger un contrat de bail écrit
C’est la première obligation pour tout bailleur au Togo, et c’est une nouveauté importante du décret de 2022 : le bail d’habitation doit obligatoirement être rédigé par écrit. Les accords verbaux, aussi courants soient-ils à Lomé, n’offrent aucune protection juridique suffisante — ni pour vous, ni pour votre locataire.
Le contrat de bail doit être conforme au modèle type établi par le ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et du Cadre de Vie. Ce modèle a été adopté précisément pour encadrer les relations bailleurs-locataires et réduire les conflits.
Le contrat peut être signé sous seing privé (entre particuliers) ou par voie notariée. Le bail notarié présente un avantage important pour le bailleur : il lui permet d’obtenir de la part du notaire une copie exécutoire (appelée « grosse ») qui vaut titre exécutoire — ce qui signifie qu’en cas d’impayés, vous n’avez pas besoin d’un jugement pour lancer des poursuites. L’huissier peut agir directement.
Art. 9 al. 1 — Le bail d’habitation est obligatoirement rédigé par écrit conformément au modèle de contrat type établi par le ministère chargé de l’Habitat.
2. Vous avez l’obligation de délivrer un logement décent et habitable
En signant un bail, vous vous engagez à remettre au locataire un logement en bon état d’usage. Concrètement, cela signifie que le logement doit être propre, sécurisé, avec des installations fonctionnelles, et ne pas présenter de risques pour la sécurité ou la santé du locataire.
Si des défauts existaient avant l’entrée dans les lieux et que vous en aviez connaissance, vous ne pouvez pas les laisser à la charge du locataire. C’est une obligation de résultat : vous devez livrer un logement habitable.
Les grosses réparations restent à votre charge
La loi distingue clairement les réparations locatives (à la charge du locataire) des grosses réparations (à votre charge en tant que bailleur). Les grosses réparations comprennent notamment :
- La toiture et la charpente
- Les murs porteurs et les fondations
- Les installations électriques et de plomberie principales
- Les fenêtres, portes et escaliers en cas de vétusté avancée
- Tout élément dont la dégradation est due à l’usure normale ou à un vice de construction
En revanche, le locataire prend en charge l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives — sauf si celles-ci résultent de la vétusté, d’un vice de construction ou d’un cas fortuit.
Art. 20 — Le preneur prend en charge l’entretien courant et les menues réparations sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Art. 55 (Ministère Urbanisme) — Les grosses réparations sont à la charge du bailleur, qui a l’obligation de s’abstenir, de prévenir ou de faire cesser les troubles de jouissance.
3. Si vous êtes bailleur au Togo, vous avez l’obligation de garantir la jouissance paisible du logement
En tant que bailleur, vous êtes tenu de ne pas troubler la jouissance paisible du locataire. Cela signifie concrètement que vous ne pouvez pas :
- Entrer dans le logement sans l’accord préalable du locataire
- Couper l’eau, l’électricité ou tout autre service essentiel pour forcer le locataire à partir
- Harceler le locataire pour qu’il quitte les lieux en dehors des procédures légales
- Changer les serrures ou entraves d’accès sans accord judiciaire
Si un tiers (autre locataire, voisin, tiers) trouble la jouissance de votre locataire de façon répétée et que ce trouble vous est imputable, vous pouvez être tenu responsable.
À retenir : l’expulsion d’un locataire ne peut jamais se faire de manière directe, même en cas d’impayés. Il existe une procédure légale obligatoire — tout bailleur qui expulse sans respecter cette procédure s’expose à des poursuites.
4. Vos obligations concernant la caution et la garantie de loyer
C’est sur ce point que le décret de 2022 a apporté les changements les plus importants. Avant 2022, certains bailleurs exigeaient jusqu’à 2 ou 3 ans de caution cumulée, une pratique abusive qui excluait les ménages modestes. Désormais, les plafonds sont fixés par la loi.
La caution
La caution est la somme versée par le locataire à l’entrée dans les lieux pour garantir les éventuelles dégradations ou créances en fin de bail. Son montant ne peut pas dépasser 3 mois de loyer.
Obligation de restitution : En fin de bail, vous devez restituer la caution dans un délai maximum d’un (1) mois à compter de la date de restitution des clés et remise en état des lieux. Vous pouvez déduire les sommes dues — dégradations justifiées, factures impayées d’eau, d’électricité, etc. — mais uniquement si elles sont dûment justifiées.
La garantie de loyer
La garantie de loyer est une somme distincte de la caution, destinée à couvrir les mois de préavis et les difficultés de paiement ponctuelles. Elle ne peut pas non plus dépasser 3 mois de loyer.
Si le locataire utilise une partie de la garantie en cours de bail, il est obligé de la reconstituer intégralement. À défaut, vous pouvez enclencher la procédure de résiliation.
Art. 4 — Le montant de la caution ne peut excéder une somme équivalente à trois mois de loyer.
Art. 8 — La garantie de loyer ne peut excéder une somme équivalente à trois mois de loyer.
Art. 6 — La caution est restituée au locataire dans un délai maximum d’un mois à compter de la date de restitution des clés, déduction faite des charges locatives dûment justifiées.
Sanction en cas de dépassement
Tout bailleur au Togo qui exige une caution ou une garantie de loyer supérieure aux plafonds légaux est passible d’une amende égale au double de la majoration perçue. Les sommes indûment perçues doivent être restituées.
5. Vos obligations en cas de résiliation du bail
Le décret encadre strictement les conditions dans lesquelles vous pouvez mettre fin au bail.
Résiliation pour impayés
La procédure de résiliation pour défaut de paiement ne peut être déclenchée qu’un mois après la cessation de paiement, si le locataire n’a pas régularisé sa situation. Elle ne peut pas être immédiate.
Si votre bail a été rédigé par notaire et contient une clause de résiliation de plein droit, vous devez d’abord adresser au locataire un commandement de payer avant toute résiliation immédiate.
Résiliation pour usage personnel ou familial
Si vous souhaitez récupérer votre logement pour des raisons personnelles ou familiales avant le terme du bail, vous devez notifier un congé de 2 mois au locataire, par écrit avec accusé de réception.
Résiliation pour vente du bien
Si vous vendez le logement loué, le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur — sauf si le locataire décide d’y mettre fin par écrit. Le locataire ne peut donc pas être automatiquement expulsé suite à une vente.
Art. 24 — La procédure de résiliation du bail pour défaut de paiement est déclenchée un mois après la cessation de paiement si le locataire ne reconstitue pas sa situation.
Art. 29 — Lorsque le bailleur doit reprendre les locaux pour raisons professionnelles ou familiales, il notifie un congé de deux mois au locataire par écrit avec accusé de réception.
Art. 30 — Lorsqu’un congé pour cause de vente intervient, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire à la demande écrite du locataire.
6. Les clauses que vous n’avez pas le droit d’insérer dans le contrat
Le décret interdit explicitement certaines clauses abusives. Même si elles sont rédigées et signées par les deux parties, ces clauses sont nulles de plein droit. Vous ne pouvez pas écrire dans votre contrat :
- Une clause qui exonère le bailleur de toute responsabilité (ex. : « le bailleur ne sera pas tenu responsable en cas de panne d’équipement »)
- Une clause qui interdit au locataire d’héberger des personnes de sa famille vivant habituellement avec lui
- Une clause qui met à la seule charge du locataire toutes les réparations, y compris celles dues à la vétusté ou aux vices de construction
- Toute clause visant à contourner les plafonds de caution ou de garantie de loyer
Ces clauses sont nulles même si votre locataire les a signées sans objecter. La loi est d’ordre public — aucun accord contractuel ne peut y déroger.
7. Le décès du bailleur ou du locataire ne résilie pas le bail
C’est un point souvent méconnu : le décès du bailleur ou du locataire ne met pas automatiquement fin au contrat de bail. Le bail se poursuit avec les héritiers, le conjoint survivant ou les descendants en ligne directe.
Pour les héritiers du locataire, ils disposent d’un délai de 2 mois à compter du décès pour notifier au bailleur leur souhait de poursuivre le bail. En l’absence de toute demande dans ce délai, le bail est résilié de plein droit.
Art. 28 — Le bail ne prend pas fin par le décès de l’une ou l’autre des parties. En cas de décès du preneur, le bail se poursuit avec les conjoints, ascendants ou descendants en ligne directe qui en font la demande dans un délai de deux mois.
8. Les honoraires de l’agent immobilier : partagés à parts égales
Si vous avez fait appel à un professionnel de l’immobilier pour trouver un locataire ou rédiger le contrat, les honoraires de cet agent doivent être partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire. Vous ne pouvez pas mettre la totalité des frais à la charge du locataire.
Art. 11 — Les honoraires du professionnel de l’immobilier ayant intervenu dans les négociations et la rédaction du contrat sont supportés à parts égales par le bailleur et le locataire.
Tableau récapitulatif de vos obligations en tant que bailleur au Togo
| Obligation | Ce que dit la loi |
| Contrat de bail écrit | Obligatoire, conforme au modèle type officiel |
| Caution plafonnée | Maximum 3 mois de loyer |
| Garantie de loyer plafonnée | Maximum 3 mois de loyer |
| Restitution de la caution | Dans le mois suivant la restitution des clés |
| Grosses réparations | À votre charge (vétusté, vice de construction) |
| Jouissance paisible | Aucun trouble, aucune entrée sans accord |
| Préavis avant expulsion | 1 mois pour impayés, 2 mois pour usage personnel |
| Frais d’agent immobilier | 50/50 avec le locataire |
| Clauses abusives | Nulles de plein droit même si signées |
En cas de litige avec votre locataire : vos recours
Si votre locataire ne respecte pas ses obligations, vous disposez de plusieurs recours légaux :
- Mise en demeure écrite avec accusé de réception : c’est souvent la première étape, et elle suffit dans la majorité des cas
- Commandement de payer par huissier : pour les impayés de loyer, surtout si votre bail est notarié
- Saisine du tribunal de première instance : pour les litiges non résolus à l’amiable
- Médiation par un notaire ou un avocat : moins coûteux et plus rapide qu’un procès
À l’inverse, si votre locataire estime que vous ne respectez pas vos obligations, il peut également vous saisir devant le même tribunal.
En résumé
Être bailleur au Togo, c’est avoir des droits — mais aussi des obligations légales précises depuis le décret de 2022. Les points essentiels à retenir : le contrat doit être écrit, la caution et la garantie de loyer ne peuvent pas dépasser 3 mois chacune, vous devez restituer la caution dans le mois qui suit le départ, les grosses réparations restent à votre charge, et vous ne pouvez pas expulser un locataire sans respecter une procédure légale.
Prendre le temps de bien rédiger votre contrat dès le départ — idéalement avec un notaire — vous évitera la grande majorité des litiges. Le coût d’un bail notarié est infiniment inférieur au coût d’un procès.
📍 Article rédigé par l’équipe Actu Lomé | Rubrique Immobilier
